Några förändringar – eller som vanligt?

Vad händer på fastighetsmarknaden när det gäller nyproduktion och ombyggnad? Hur förändrar fastighetsägarna sitt bestånd och hur påverkar det val av golv och annat byggmaterial? Vi har frågat fyra stora fastighetsbolag om deras planer.

Locum

Locum förvaltar två miljoner kvadratmeter vårdfastigheter åt sin ägare Stockholms läns landsting. På uppdrag av landstinget genomför Locum årligen runt 800 byggprojekt till ett värde av drygt tre miljarder kronor. Utöver det tillkommer de största satsningarna någonsin som Stockholms läns landsting gör för att möta det växande vårdbehovet i länet. Många av sjukhusen inom länet berörs.

Locum

Intervju med: Pedro Gandra, specialist Bygg och VVS på Locum

– Vilka större ny- och ombyggnadsprojekt planerar Locum under de närmaste fem åren?

– Locum fortsätter att genomföra de om-, ny- och tillbyggnadsprojekt som är en del av Stockholms läns landstings Framtidsplan för hälso- och sjukvården. Projektportföljen under 2018 rymmer 4,5 miljarder kronor och några av de sjukhus som omfattas är Danderyds sjukhus, Södersjukhuset, Södertälje sjukhus, Karolinska sjukhuset i Huddinge och Sankt Görans sjukhus. Därutöver genomför vi löpande stambyten, utbyten av ventilationssystem och anpassningar för vården.

– Vilka kriterier avgör Locums beslut angående ombyggnad och fastighetsunderhåll i befintligt bestånd?

– För varje fastighet upprättas en fastighetsstatus som är uppdelad utifrån olika underhållskriterier, där underhållsbehovet definieras efter fastighetens status uppdelat på ytskikt, tak, VVS med mera. Dessa prioriteras därefter efter risk för verksamhetsstörningar, myndighetskrav och underhållsbehov.

– Finns det nyheter ifråga om Locums val av material och produkter vid nyproduktion, i samband med fastighetsunderhåll och vid ombyggnadsprojekt?

– Ja, det finns en del trender och förändringar. Nya byggnader ritas av arkitekter och arkitektur har alltid en tidsstämpel. Sjukhus har till exempel aldrig tidigare haft glasfasader men får det ibland numera. Vad gäller miljöfrågan, så påverkar den naturligtvis även hur Locum agerar. Alla material som Locum använder ska i första hand vara minst "gulmärkta" hos Byggvarubedömningen. Locum miljöcertifierar i regel projekten, exempelvis är Nya Södertälje sjukhus klassat som Miljöbyggnad Guld.

– Finns det trender och förändringar ifråga om hur Locum väljer golv till olika sorters byggprojekt?

– Sedan 2012 lägger Locum i stort sett enbart PVC-fria golv oberoende av typ av projekt. Dessförinnan förekom inte PVC-fria golv annat än på prov och ansågs inte kunna fungera i vårdbyggnader. Vi har visat att det inte stämde och det har fått större tillverkare att på senare år ta fram produkter de tidigare inte ansåg behövas.

– Finns det golvmaterial som var vanliga tidigare men som Locum idag väljer bort?

– Locum hade redan före 2012 slutat lägga linoleum på grund av känsligheten för vatten och den policyn gäller fortfarande i väntan på produktutveckling. Beträffande gummigolv ser vi vissa fördelar som eventuellt uppväger den högre investeringskostnaden, så det är inte otänkbart att vi i nya projekt kommer att välja den materialgruppen. I Locums projekt bestäms golvvalet av projektets styrgrupp.

Svenska Bostäder

Svenska Bostäder – som ägs av Stockholms Stad – är med sina drygt 26 000 hyreslägenheter ett av Sveriges största bostadsbolag. Svenska Bostäder äger och förvaltar även 4 000 kommersiella lokaler. De närmaste åren bygger Svenska Bostäder tusentals nya hyreslägenheter i hela Stockholm. Man satsar också på att bygga studentlägenheter och skapa trygga boenden.

Intervju med: Allan Leveau, nybyggnadschef på Svenska Bostäder

– Vilka större ny- och ombyggnadsprojekt planerar Svenska Bostäder under de närmaste fem åren?

– Svenska Bostäder kommer att påbörja bygget av 1 000 nya lägenheter per år. I den siffran ingår förutom vanliga lägenheter också student- och ungdomsbostäder. Under det närmaste året gör vi även stora satsningar på ombyggnad och fastighetsunderhåll i befintligt bestånd. Några av de största projekten är ombyggnad och renovering av 294 lägenheter i Stockholms innerstad, 1 600 lägenheter i Järva, 670 lägenheter i Söderort och 556 lägenheter i Stadsholmens bestånd av hus med stora antikvariska värden.

– Vilka kriterier avgör Svenska Bostäders beslut angående ombyggnad och fastighetsunderhåll i befintligt bestånd?

– Punktvis gäller bland annat: Uttjänta fastighetstekniska byggdelar förbättras och åtgärdas enligt underhållsplan. Energieffektivisering sker i samband med underhållsplan. Totalrenovering genomförs när det är fråga om eftersatt tekniskt underhåll, dålig energieffektivitet och enligt särskild plan i socialt utsatta områden. Även åtgärder som relateras till kort- och långsiktig planering genomförs.

– Finns det nyheter ifråga om Svenska Bostäders val av material och produkter vid nyproduktion, i samband med fastighetsunderhåll och vid ombyggnadsprojekt?

– Några stora nyheter finns inte. Vid nyproduktion används traditionella golvmaterial, som prövats i Byggvarubedömningen. Energieffektiviseringsdebatten har påverkat lagstiftningen som i sin tur medfört att Svenska Bostäder arbetar med tätare hus. Där finns behov av material som går att göra riktigt täta som till exempel VST-stomme med kvarsittande form. Återvinning av frånluftsvärme genom FTX-system är numera mer regel än undantag. I övrigt måste alla material i både ny- och ombyggnadsprojekt vara prövade i Byggvarubedömningen.

– Finns det trender och förändringar ifråga om hur Svenska Bostäder väljer golv till olika sorters byggprojekt?

– Det är inga stora förändringar men Svenska Bostäder lägger numera ofta ekparkett eller naturmaterial med träutseende i alla rum förutom i våtutrymmen. Således läggs ofta trägolv eller golv med träutseende i såväl kök, sovrum, vardagsrum och hall.

Örebrobostäder

Örebrobostäder, ÖBO, är Örebros kommunala bostadsbolag. Bolaget har nästan 23 000 bostäder i radhus, villor och flerbostadshus runtom i kommunen samt drygt 1 000 lokaler.

Intervju med: Petra Åhlund, gruppchef Projektutveckling på Örebrobostäder

– Vilka större ny- och ombyggnadsprojekt ligger i pipeline för Örebrobostäder de kommande fe åren?

– ÖBO, som är ett kommunalägt bostadsföretag, har inte någon egen byggverksamhet men handlar upp totalentreprenader för såväl nybyggnation som renoveringsprojekt. ÖBO har en rullande projektplan som under en femårsperiod omfattar nybyggnation av 2 000 lägenheter. I år ligger drygt 300 lägenheter i nyproduktion och sedan byggs ungefär lika många 2019. När det gäller ombyggnadsprojekt pågår bland annat renovering och upprustning av 465 lägenheter i området Vivalla, 320 lägenheter i Varberga och 370 lägenheter i området Västhaga.

– Vilka kriterier använder ÖBO för sina beslut angående ombyggnad och fastighetsunderhåll i befintligt bestånd?

– Det beror helt på vad det är för fastighet som det är tal om. Grundregeln är att ÖBO vill underhålla och renovera så att man har fastigheter som håller över tid. Man granskar och värderar alltid helheten när det gäller en enskild fastighet. Hur gammal är fastigheten och hur är den byggd och så vidare? Man tittar även på ekonomiska parametrar. Är det försvarbart att investera i vissa ombyggnadsåtgärder?

– Finns det något nytt att rapportera om ÖBOs val av material och produkter vid nyproduktion och ombyggnadsprojekt?

– Ja, miljödebatten har fört med sig ett utvecklingsarbete. ÖBO kräver i sina upphandlingar att material och produkter ska matcha Sunda Hus Miljödata, eller ett likvärdigt miljöbedömningssystem. Ett annat krav är att nyproduktionen projekteras enligt Miljöbyggnad nivå Silver. Ytterligare en nyhet är att ÖBO satsar på kommersiella lokaler som är mer flexibla både i sin planlösning och i övrigt. Ett exempel är att ÖBO i viss nyproduktion lägger in installationsgolv för att lättare kunna bygga om när behov uppstår. Lokalhyresgäster är idag mer rörliga och kräver större flexibilitet ifråga om lokalyta etcetera än vad man såg förr.

– Går det att se trender och förändringar ifråga om hur ÖBO väljer golv till byggprojekt?

– En grundregel idag är att ÖBO lägger parkett i hela lägenheten, undantaget våtrum. Parkett även i kök, hall och förråd, men med en praktisk klinkeryta i själva entrén till lägenheterna. Undantagsvis läggs plastgolv – och i så fall, så långt det går, plastgolv av PVC-fri kvalitet. ÖBO lägger även in textilgolv i vissa kontorslokaler men sällan i affärslokaler och aldrig i bostäder. Det kan nämnas att ÖBO har valt just textilgolv till sitt eget huvudkontor.

Fabege

Fabege är ett fastighetsbolag med fokus på stadsutveckling och kommersiella fastigheter. Företagets mål är att utveckla attraktiva och hållbara stadsdelar med moderna kontor, bostäder och ett brett utbud av service – tillsammans med strategiska partners. Fabeges perspektiv på verksamheten och på ägande är långsiktigt. Fabege finns på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet.

Intervju med: Klas Holmgren, chef för Projekt och Förädling på Fabege

– Vilka större ny- och ombyggnadsprojekt ligger i pipeline för Fabege?

– Fabege är idag en av Stockholmsmarknadens största aktörer när det gäller nyproduktion av kommersiella fastigheter, i dagsläget med en produktionsvolym om 2,5 miljarder kronor. När det gäller ombyggnad och fastighetsunderhåll har Fabege bland annat påbörjat en större renovering av Skolverkets nya lokaler i Solna Business Park. Projektet omfattar 13 800 kvadratmeter, lokaler som anpassas efter Skolverkets behov. Fabege har även påbörjat en större ombyggnad om 7 000 kvadratmeter i kvarteret Paradiset på Kungsholmen.

– Vilka kriterier använder Fabege för sina beslut angående ombyggnad och fastighetsunderhåll?

– Hållbarhet är en bärande tanke i Fabeges verksamhet. Något som går igen i allt bolaget gör – i nyproduktion såväl som i ombyggnadsprojekt. En ständig strävan är att utveckla långsiktigt attraktiva och hållbara områden och stadsdelar. Målsättningen är att hela det befintliga fastighetsbeståndet ska certifieras enligt BREEAM In-Use. Fabeges hållbarhetsarbete innebär att vi ska vara långsiktigt uthålliga och framgångsrika. För kunder, medarbetare och ägare. Bolaget arbetar aktivt för en hållbar stadsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationerna möjlighet att tillgodose sina behov.

– Finns det något nytt att rapportera angående Fabeges val av material och produkter vid nyproduktion och ombyggnadsprojekt?

_ Det har införts ökade krav på miljöcertifiering av material och produkter. Materialval diskuteras ur ett miljöperspektiv på ett annat sätt än förr. Och det har skett en successiv förändring vad gäller lokalernas disposition. Fabeges kunder sitter ofta mer tätt i kontoren, jämfört med tidigare. Kontorsmiljön förändras, vilket ökar betydelsen av att lokaler och fastigheter utformas så att de marknadsför företagen och hjälper dem att profilera sig.

– Går det att se trender och förändringar ifråga om hur Fabege väljer golv till byggprojekt?

– Hållbarhetsaspekter vid golvval diskuteras mer ingående än förr. Även underhållsfaktorer värderas på ett mer djupgående sätt.

– Finns det golvmaterial som Fabege gått ifrån eller mer sällan använder?

– Linoleumgolv var klart vanligare förr än idag. Linoleumgolv har i ökad utsträckning ersatts med heltäckningsmattor. Argument för textilgolv kan kopplas till såväl en ljudaspekt som till hur själva golvytan i sig upplevs.

Bo Lennholm